探析新形势下预售前的融資途径

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据领會，今朝房地產企業資金問题重要為预售前的開辟貸資金欠缺，從拿地阶段到预售證出具举行贩賣阶段，這一阶段是房地產企業需求資金范围最大時代，也是地產行業扶植重要時代，資金供應保障着項目開辟的成與败，是房地產企業開貸的重中之重。预售後，企持久藥,業資金压力削减，在杰出的市場情况及產物定位下，贩賣政策适當，企業資金很快能自足，并提早了偿貸款。

（1）股东融資

股权融資方法合用于新建立的項目公司，不具有融資貸款能力，降血糖藥物，或以金融機構貸款危害较大等，可拔取此融資方法。

股东融資有两種方法，一種投入本錢金融資，如加大注册資金，加大本錢公积等財政手腕方法融資，股东依照商定比例投放資金并终极收取长處，待項目清理後收回投資本錢或待項目公司資金丰裕後阶段性經由過程减資收回本錢。

另外一種方法，股东告貸融資，并依照同期金融機構貸款利率收取房地產企業利錢，一方面增长房地產企業本錢，利于税收操持，另外一方面股东可以在企業開辟進程中經由過程收取告貸利錢提早获得項目收益。

而且告貸資金可以按照項目公司红利能力随時收回，也便于股东更有力监控被投資企業谋劃進程，今朝，大都房企股权融資采纳债務融資方法。

（2）互助開辟與并购貸融資

互助開辟與并购貸融資方法合用于新開辟項目標融資，在互助開辟及融資的情势上，两者有類似的地方。互助開辟指两家及两家以上具有地產開辟天資企業配合開辟一個较大要量項目，或地產開辟商與運营商合尴尬刁難房地產開辟的一種方法。

操纵互助開辟模式，可以减轻原開辟企業在項目開辟進程的資金山楂片，压力和危害，在企業開貸融資前提及布景信誉上更具备可托性，同時操纵互助開辟方法對新項目企業在開貸前提不具有時也能够操纵股权融資方法举行，或操纵股东告貸举行融資。

（3）团體化计谋融

資团體化计谋融資方法是针對企業谋劃項目種類多、產物類型多样，谋劃模式纷歧，但团體財政管控一致的综合性企業的房地產開辟項目融資。

這類方法是在地產市場饱和，地產融資前提收缩環境下，企業谋劃向多元化成长，其他谋劃與地產成长互相匹配的一種企業成长模式，也是今朝及将来中國屏東借款,實體經济成长的首要標的目的。

（4）銀行信貸融資

銀行信貸融資是傳统的地產行業融資方法，合用于成熟的房地產企業融資，從融資担保情势上有典質融資和股东担保融資。

典質通常是項今朝期地皮典質、在建工程典質、應收账款典質等，请求企業自有資金在35%以上才能得到銀行貸款前提，相對于互助開辟、团體计谋融資等方法，貸款本錢较高。

除团體化公司與计谋銀行互助利率相對于低些，其他纯潔地產公司貸款利率较高，受資產典質影响，項目後续產权打點等事宜均受企業貸款了债時候的限定，相對于企業的貸款危害较大，但今朝仍是有很多地產公司采纳此類貸款方法。

担保融資指房地產企業可以股东作為担保举行融資，無需地皮或在建工程典質，相對于貸款利率较典質貸款较低，地產公司融資危害小，全数转移给股东方。

此種融資模式一般基于股东與銀行有持久计谋互助协定，并将必要融資的地產公司纳入计谋范畴，同時必要股东信誉、資信、综合能力等评级较高，合适股东担保前提方可履行，一般大型地產公司、國企、央企可以采纳此類操作。

（5）其他融資方法

開貸進程中融資方法不必定只能单選以上其一，可以按治療關節疼痛膏貼,照項目需求及企業前提组合融資方案，好比股权融資與债权融資連系，债权融資與供给链融資連系，銀行信貸融資與预收账款融資相連系。

除此以外，另有今朝基金融資，受限定的信任融資，债券融資、上市融股癬藥膏,資等，此處再也不赘述。

房地產企業预售前融資是决议項目開辟成败的關頭身分之一，乃至影响房地產企業生命，制订行之有用的融資方案是企業開貸的条件，及時把握融資政策和市場變革，掌控融資機會，制订融資方案，监控企業資金利用全進程，同時注重融資實事求是，将企業融資危害降到可控范畴的最小化水平，是企業谋劃者必需具有的职業能力。