古代如何貸款買房的四种渠道

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前些日子，跟几位“好古”的朋友漫谈，發現他们對古代居住生活遍及存在着認识上的误區。比如说，他们都認為古代没有斥地商，市民想住上新房子，日劇dvd專賣店,只能靠自己盖。再比如说，他们還認為古代人少地多，即便是繁華 的大城市，人口密度也不會太高，故此居住不成问题，住房自有率挨近百分之百。最後他们還認為古代没有銀行，人们置業時手头不宽裕，只能找親朋好友拆借，而 無法貸款買房。

我對上述看法嗤之以鼻，并一一予以驳斥。

第一，古代其實也有開減肥貼,辟商。古代的斥地商當然不是以股份公司等現代形式顯現，其本能性能却跟現代的斥地商一样，就是賣利巴房子盖好，然後賣给别人。中國历史 上有名的斥地商不少。王莽還没做皇帝的時侯，曾出資一百万贯，在都城買下三十顷地皮，建成一批房子，低价賣给流民居住。唐朝的宰相裴度退休今後，也曾在 洛阳北邙買地建房，低价转讓给朋友和同僚。《太平廣记》里還有位大老板窦乂，用三万铜錢買下十亩洼地，平整今後，建成商铺二十所，用于出租和出售。清朝中 後期，四品以上的京官一旦离职，大多爱好在北京近郊買地，構筑今後再賣出去。清人杨静亭《都門杂咏》有言：“离职归来買地忙，親朋欣庆碧華堂。看他修建看 他賣，多少官居积宦囊。”说的就是满清公務員退休今後转行做斥地商的現象。

第二，古代的住房自有率并不比今天高。仅以宋朝為例，北宋初期開封人口就已达到五十万左右，全数城區除路子和水面，剩下的就是房子，可供斥地的空地寥 寥無几。雍熙二年九月，宋太宗想扩建宫城，發現拆迁的工程量太大，只好取消了扩建计划。而在南宋极盛期間，都城杭州的人口已飙升至一百多万，城區面积却 不到三十平方公里，人口密度根底上跟今天的北京持平，以至于很多官員都没有住房，只能租赁公房居住。

第三，古代當然没有銀行，但是購房者一样可以貸到房款，出格是在明清两朝，貸款買房或高尿酸怎麼辦,貸款建房简直成了城市居民房款不足時的首要解决法子。

您會问，那時候連銀行都没有，他们找谁貸款呢?

大致有四种渠道：一、找當铺貸款;二、找錢庄貸款;三、找印局貸款;四、自己组织“錢會”，購房者之間互相貸款。

先说當铺這种渠道。

從两汉到民國，當铺一贯存在于中國的大中城市和繁華市镇，購房者缺錢了，可以拎着东西到當铺去，讓人家估個价，然後按估价的百分之七十或更低的比率貸 出錢来，并约好還款日期和利率，克日一到，一手把錢還给當铺，一手把自己的东西拎走。很明顯，這是一种较為原始的抵押貸款形式。

購房者到當铺貸款，抵押品可分两种。一种是首饰、珠寶、古董、字画等動產，一种是房契、地契等不動產凭证。利息一般按月计算，利率则高低不等。五代以前 的利率通常高一些，月利百分之五到百分之八。宋朝此後的利率通常低一些，月利百分之二到百分之五。某些期間，政府還對利率設定一個逼迫性的上限，比如在南 宋和明清两代，當铺放款時的月利率不得超過百分之三。

需要说明的是，這里所所说的“月利率”，跟現在一样是要算复利的。比方说，您買房缺錢，把老爸收藏的古董從家里偷出来，找當铺做抵押，貸了十万，月利按 百分之三，貸期一年。那麼一年今後，您需要還给當铺多少錢，才能把老爸的古董换回来呢?如果按单利，每一個月利息都是三千块錢，一年今後連本带利是十三万六 千;而如果按复利，第一個月的利息是三千，第二個月的利息就是三千九百，第三個月的利息就是四千一百零七十……就這麼利上加利，最後您得還给當铺十四万两 千五百七十六元。

聪明的朋友會發現，古代 的購房者找當铺貸款的可能性不大。為什麼呢?倒不是因為當铺按复利计息，還款時太吃亏，而是因為找當铺貸款必须拿得出东西作抵押。對于急需貸款的購房者来 说，這門槛太高。第一，他们没房，拿不出不動產凭证;第二，他们家里也不大可能有特别值錢的動產，要不然早变賣了凑成房款了，谁還傻呵呵地去當铺借貸啊。

那麼好，咱们撇開當铺，再说錢庄。

錢庄顯現得晚，按經濟史界的主流说法，像模像样的錢庄到明朝才開始顯現。不過對于購房者来说，錢庄的一大优势就是貸款時可以不用抵押，只要貸款方能找到 力量雄厚兼且信用卓著的担保人就行了。如果貸款方自己信用卓著，可以也许得到錢庄的相信，那麼連担保人都不要，便可以從錢庄貸出錢来。

在明朝後期和有清一代，錢庄遍及大江南北，其主营業務却大致雷同，就是存款、貸款和貨幣兑换。很多錢庄吸收了储户的存款，再把這些資金貸给急需用錢的 人，從中可以赚到一定的差价。那時候錢庄台中當舖，吸储，其首要成果在于保管，而不在于保值，商户到錢庄存錢，常常是没有利息的，即使有，那利率也远远低于錢庄放貸 時的利率。例如清朝光绪年間，上海各大錢庄的存款利率一般在每一個月百分之三左右，而貸款利率每一個月最低百分之七，活期貸款利率则高达每一個月百分之三十。并且那時 的錢庄跟現代銀行一样，吸收存款按单利计息，向外貸抗老面霜，款则按复利计息。假設您找了保人，向錢庄申請十万元的活期貸款，月利按百分之三十计算，那麼包皮過長,一年今後， 您就得還款二十三万。這是很吓人的。

故意思的是，如果您比较有錢，已在清末某家錢庄存了几百万定期存款，那麼万一哪天您想買一套上千万的豪宅，是可以找這家錢庄透支的，而且不用付息。因此可知，嫌贫爱富是金融業與生俱来的毛病，不論是清代錢庄還是現代銀行都不能免俗。

印局是一种高利貸機構，和錢庄一样在明清两代风靡。購房者找印局貸款，同样可以只凭信用，無需抵押。只是還款太麻烦——貸出一笔金錢，每天都得找印局還 錢，直到連本带利還清為止。例如您在正月初一那天向印局貸款十万元，月利率按百分之八，貸期是一個月，那麼從初一到三十，每天您都要到印局還上三千六百 元。所以说，印局的金融產品非常单一，它只經营貸款，不經营存款，而且只經营那种分期等额還款類型的貸款。别的，鉴于印局不能吸储，其資金范畴一定很小， 故此不可能供應大额和长期的貸款品种。從這個角度看，印局并不是古代購房者理減肥食品,想的借貸东西。

最後说说“錢會”。“錢會”风靡于清末和民國，参與者大多是互相熟悉、有血缘關系或地缘關系的贫民。其業務形式非常怪异，需要举個例子才能讲明白。

举例言之。在宣统年間的北京某胡同，居住着小明、小亮、小强、小胖等四户人家，他们住的都是大杂院，都想買一套新居，手头的錢都不够。怎麼辦呢?他们不找當铺貸款，也不找錢庄貸款，更不找印局貸款，而是组成一“錢會”，搞了四届活動，就讓四户人家都買上了新房：

第一年，小亮、小强、小胖三家各掏一万给小明，帮小明買上了支票借錢,新房;

第二年，小明、小亮、小强三家各掏一万给小胖，帮小胖買上了新房;
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第三年，小胖、小明、小亮三家各掏一万给小强，帮小强買上了新房;

第四年，小强、小胖、小明三家各掏一万给小亮，帮小亮買上了新房。

回头算一算，四户人家在四年之内分袂都拿到了三万養生保健,元的無息貸款，而且谁也没有吃亏(前提是期間没有發生通胀或通缩)。這就叫“錢會”。

严格讲，錢會不是一种金融機構，而是一种很有創意的金融互助组。