不動產私募投資基金终“正名” 纾困房企再添融資新渠道

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近日，證监會启動不動產私募投資基金试點事情，進一步知足不動產范畴公道融資需求，支撑房地產市場安稳康健成长。業界人士認為，不動產私募投資基金对投資范畴、投護眼保健食品,資计谋等方面举行特定放置，晋升基金運作機動度，强化危害防备，更好支撑不動產市場盘活存量，實現转型成长。

“不動產私募基金试點将存量室第等纳入了投資范畴，為私募办理人經由過程市場化方法介入房企纾困供给了空間。股债比的放鬆也有助於私募办理人操纵债权實現更有用的資產和危害断绝，為其介入繁杂的坚苦房企資產盘活供给了有益手腕。”鼎晖投資办理合股人胡宁对《證券日报》記者暗示。

高機動度晋升市場踊跃性

据中基协数据，截至2022年年底，中基协存续私募股权房地產基金838只，存续范围4043亿元，存续私募股权根本举措措施基金1424只，存续范围1.21万亿元。

為區分试點不動產基金和原根本举措措施及房地產基金類型，證监會引导中基协新設“不動產私募投資基金”種别，業界人樹林當舖，士認為，這次试點，象征着羁系层為不動產私募基金“正名”。

“與此前房地產基金和根本举措措施基金比拟，不動產私募投資基金可投資范畴扩展，增长了存量商品室第和市場化租赁住房。”LP智库開创人國立波对《證券日报》記者暗示，此外，這次试點在投資计谋、危害办理等方面均做了差别化放置和差别化办理，旨在進一步阐扬私募基金多元化資產設置装备摆設、專業投資運作上風，知足不動產范畴公道融資需求。

胡宁暗示，本次试點在羁系层面给不動產私募基金“正名”，“見機而作”式地给了不動產私募基金加倍贴合市場實践的操作空間，加强了私募办理人介入不動產投資的竞争力和踊跃性，出格是股债比的放鬆和扩募限定的铺開，赐與了私募办理人更大的機動性。

据記者领會，在原有股权基金羁系框架下，基金的债权投資比例（不跨越20%）和刻日（不跨越1年）均遭到限定。但在不動產投資中，常常必要經由過程债权投資获得债息，為LP供给時代收益，防止分红两重征税，和展開資產、股权的抵質押等危害節制手腕，加大对底层資產的節制力，提高投本錢金平安性等。

“本次试點对股债比赐與了适度鬆绑，一方面有益於基金对底层資產的節制，一方面也使得實操中的機動性大大加强。”胡宁暗示。

别的，“因為不動產的投資范围较大、周期较长，存在分批開辟或分批交付的環境。本次试點解除扩募的比例限定，有益於基金办理人按照不動產項目標扶植、開辟節拍，分阶段召募資金以匹配投資需求。”胡宁進一步暗示。

中联前源不動產基金办理有限公司总司理何亮宇对《證券日报》記者暗示，按照不動產投資所具有的特征而設置的法则，将使得私募基金办理機構可以或许更好地設計真正匹配各種不動產投資現金流特征的基金產物，更好匹配泛博投資人的收益回报诉求，也更有助於私募基金作為权柄類資金更好地助力房地產市場良性成长。

创建全生命周期風控系统

為增强不動產投資范畴的危害防控，羁系部分对投資范畴、办理人、投資人、投資计谋、信息表露等基金各環節均做了危害防备。

從不動產私募投資基金的投資范畴来看，何亮宇暗示，试點固然铺開了展開存量商品室第和市場化租赁住房投資，可是对付存量商品室第限制在已获得“五證”且已實現贩賣或主體扶植工程已動工的項目；对付市場化租赁住房，也有必定的開辟扶植進度请求。

從介入试點私募办理人資历来看，設置了较高門坎。何亮宇暗示，今朝從办理范围、專業职员、項目退出履历等方面設置了较高的門坎，通過甚部办理人先行先试，充實阐扬龙頭企業树模動员感化，鞭策行業高質量成长。

胡宁認為，提高办理人門坎，确保有履历、賣力任的办理人入围试點，对羁系防备危害意义重大。

從投資者角度来看，明白提出以機構投資者為主，并对天然人举行必定限定。“設置较高的首轮實缴出資門坎，表現出以引入機構資金為重要目標，对天然人的出資比例限定在不得跨越基金實缴金额的20%，防备涉眾危害。”何亮宇暗示。

试點对基金財富的对外担保及資金流向举行了限定。“不動產私募基金的投向為底层價值明白的不動產類資產。本次试點明白了基金財政不得向被投企業之外主體供给担保，或投資於私募办理人或其現實節制的項目，一方面确保了基金財富價值的危害断绝，一方面也防止了自融等危害。”胡宁暗示。

從產物運作来看，何亮宇暗示，对不動產私募投資基金設置了更高尺度的基金首轮實缴范围请求、并夸大特别危害揭露、按季度按期信披、强迫托管等，有用節制不動產私募投資基金各阶段危害。

鞭策“募空氣除塵噴罐,投管退”良性轮回

今朝，我國不動產行業堆集的存量資產范围大，房地產等產权方对資產盘活有急迫需求，此外，機構投資者亦比力积极，不動產私募投資基金将来成长远景廣漠。

“不動產作為一個首要的資產物類，專注於不動產投資的私募基金将来必定将在資產市場中饰演首要脚色。”胡宁認為，不動產私募基金的长足成长，起首必要進一步拓宽機構投資者来历，鼓動勉励银行理財子公司、保险資管、政策性配套資金等介入，废除當前政策停滞，鞭策保险資金投資。其次，要進一步拓宽退出渠道。公募REITs是存量資產盘活退出的首要渠道，不動產私募投資基金是孵化公募REITs及格資產的首要来历。

“建议将来經由過程政策支撑，鼓動勉励指导不動產私募投資基金投資孵化高質量資產標的，钻研制订與公募REITs刊行相跟尾的有用退出機制，做大優良資產存量，促成行業良性轮回成长。并钻研經由過程公募REITs刊行及扩募機制的完美，提高市場化資金介入不動產私募投資基金的踊跃性，如放鬆公募REITs对財政投資人的锁按期限定、放鬆召募資金用處的限定等。”胡宁進一步暗頸椎痛貼布推薦, 示。

從資產種别来看，不動產私募投資基金的投資范畴與公募REITs高度類似。何亮宇認為，不動產私募投資基金可以作為Pre-REITs重要的產物载體，成為多條理的REITs市場的一環。

详细来看，何亮宇暗示，不動產私募投資基金可以或许在資產還没有成熟時，提進步行孵化盘活，畴前期的開辟、扶植到持有阶段的晋升、革新，再到構成可持久持有的優良資產，為公募REITs扩募供给丰硕的資產储蓄。

“跟着市場進一步成熟，将来持有大量優良資產的不動產私募投資基金自己應當也有機遇成為公募REITs的倡议人，實現與國際市場的接轨，充實阐扬不動產私募基金在資管、金融等方面的感化。”何亮宇说。

何亮宇認為，成熟的、成长杰出的公募REITs市場也為不動產私募投資基金供给了很是好的退出渠道，鞭策其“募投管退”良性轮回，并将在不動產私募投資基金標的選擇、估值订價方面阐扬“锚”的感化。