連平:2023年房地產金融的政策建议與市場展望

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連平 2022年房地產市場周全下行，房地產金融政策支撑力度不竭加大，但融資状态仍然十分不如人意。预测2023年，住房金融支撑政策将進一步改良并加大施行力度，房地產行業融資状态将较着苏醒，從而支撑房地產市場止跌、企稳和回升。

1、2022年房地產金融增加放缓

1. 房地產金融政策延续宽松

2022年，央行两次降准、三次降息、下调公积金貸款利率和阶段性放宽房貸利率下限。整年累计下调LPR 35bp，首套房房貸利率最低至4.1%，下调首套房小我住房公积金貸款利率0.15個百分點，指导住民房貸本錢降低。處所當局凸起“因城施策”感化，通度日用住房公积金轨制、取缔限定性购房政策等，阶段性铺開部門都會放宽首套住房贸易性小我住房貸款利率下限，指导消费者不乱预期。從都會品级劃分来看，三四線都會放松力度更大，菏泽打响了楼市松绑“第一枪”，政接應出尽出；二線都會重要集中在降貸款利率、鼓動勉励公积金貸款等辦法，一線都會松绑力度最弱，廣泛以调降房貸利率為主。部門都會下调首套房首牛蒡菊花茶,付比例至20%，调降二套房首付比例至30%。過往住房贩賣预期的鼓動勉励政策多数被不少都會重提，包含認房不認貸、取缔住房公积金异地貸款户籍限定、住房貨泉化安顿、下调公积金貸款首付比例、增长公积金的貸款额度、支撑购房者提取住房公积金付出购房首付款、“一人购房全家帮”公积金政策等。

供應捧住房政策在2022年下半年渐渐加码，四時度房企融資情况获得本色性改良。虽然上半年部門央企國企房地產開辟商得到了必定的融資支撑，但對更大范畴房企資金支撑的政策相對于有限。年中局部地域呈現“断供、烂尾”等問题，“保交楼”專項告貸在7月被初次明白提出，表白辦理层将房地產企業資金不足的問题摆到了更首要的位置。9月尾，央行和銀保监會请求六大國有銀行在四時度加大對房地產融資支撑，每家銀行年內最少供给1000亿元融資支撑。相干羁系部分加大了對房企的非銀資金支撑力度，包含债券和股权融資，一批重點民营房企纳入债券刊行增信名单；房企時隔八年後從新規复股权融資。至此支撑房企融資的“三支箭”和“金融16条”政策全数出炉，房企融資政策获得本色性優化。中心經济事情集會夸大，压實處所當局责任，保交楼、稳民生；要知足行業公道融資需求，鞭策行業重组并购，有用防备化解優良頭部房企危害。年底一系列踊跃旌旗灯号呈現，包含房企债券融資刊行增加较快、資產辦理公司AMC踊跃發力、重點民营房企得到股东增信支撑等。二十大提出“租购并举”，象征着将来金融機構将加大诸如住房租赁貸款、房地產保障性租赁住房REITs等金融东西的利用，更好地阐扬立异金融东西對房地產市場的持久支撑。曩昔一年半覆盖在房地產行業上空的“乌云”起頭渐渐散去。

2. 住民住房貸款增加快速收敛

虽然政策延续加大了對房地財產的金融支撑，2022年住民住房信貸增速却創出汗青最低程度。截止2022年底，天下小我住房貸款余额為38.8万亿元，占金融機構各項貸款余额18.1%，占比力2021年底削减1.8個百分點。整年仅增加1.2%，增速较2021年底削减10.1個百分點，與金融機構各項貸款余额的均匀增速也低了快要10個百分點。回首曩昔三年，疫情對住房贩賣發生了较大的负面影响，小我住房貸款余额增速從15%以上渐渐降至2021年10%摆布，因為2022年房地產市場受制于周期性身分、疫情和供應端三重身分叠加打击，住房贩賣進一步快速下跌。虽然政策层面加大了對小我住房信貸的支撑力度，但需求開释受阻，致使新增小我住房貸款大幅削减，對應小我住房存量貸款扩大降速。

住民部分杠杆增加放缓。数据显示，2022年底，住民部分杠杆率為61.9 %，與2020年、2021年底根基持平；整年新增小我貸款仅4700亿元，對應住房贩賣额為13.3万亿，貸款价值比LTV從2021年底的0.24降至0.04，仅比2008年负值略高。海內住民部分杠杆率持续两年在相對于高位走平，新增住房貸款价值比（LTV）降至汗青较低程度，這表白住民部分在疫情前快速加杠杆的举動呈現了阶段性障碍的状态。

房貸利率大幅下行。2022年天下小我住房貸款加权均匀利率為4.26%，较2021年底下调135bp；此中，首套均匀房貸利率從5.36%降至4.15%，首套房貸款利率自2017年後重回“4”期間；二套房均匀房貸利率從5.74%降至4.95%，為汗青最低程度。绝大部門都會下调利率。區域来看，海內一線都會和重點二線都會住民房貸利率高于天下程度，一些3、四線都會房貸利率降至汗青最低程度。

3. 開辟貸增速小幅回升

2022年下半年以来，住房金融政策相對于宽松，出格是针對房企扩展了貸款投放支撑力度，在政策性銀行、國有大行及其他贸易銀行配合鞭策下，房企開辟貸鄙人半年規复了增加。截至2022年底，房地產開辟貸款余额為12.69万亿，同比增加3.7%，较2021年底回升了2.8個百分點。整年新增開辟貸范围為6800亿元，较2021年1000亿元多增5800亿元，新增范围與2020年至關，政策指导下銀行開辟貸為房企供给了较為有益的支撑。

部門贸易銀行涉房貸款占比偏高按捺了其放款意愿。2022年底房地產開辟貸余额占金融機構貸款余额比例為5.9%，如斯低的比例是除2013年下半年外耳鳴緩解膏,的次低程度。自2020年12月尾央行公布房地產貸款集中度辦理轨制以来，部門銀行两年整改刻日已至，触及到必要调解房地產貸款占比的銀行，不能不采纳压降存量或削减新增涉房貸款的方法經由過程稽核，虽然占到各自銀行貸款余额的比重在1%摆布，比例相對于较小，但贸易銀行房貸压降的压力仍然存在。從中持久貸款布局来看，贸易銀行依然對房企中持久所存在的谋劃危害連结谨严。

4. 债券和其他融資整體低迷

2022年房企债券融資范围持续第二年降低。自2021年以来，因部門房企违約事務產生，房企在大部門時候內刊行债券難度有所上升，截至2022年底，房企內地信誉债年內累计刊行5387亿元，较2021年底少刊行近1000亿元，同比降低14.6%。與此同時，客岁房企偿债压力不小，到2022年末房地產開辟企業信誉债余额從2021年底的1.81万亿元降至1.77万亿元，整年净融資额仅400亿元，這象征着客岁房企經由過程债市融資的難度较大。

中資離岸美元债融資一样坚苦。到2022年底，美元债余额為1850亿美元，较2021年底削减319亿美元。因為贩賣回款降低，诸多刊行美元债的房企受到海外评级機構下调评级，這是自2012年內地房企刊行離岸美元债以来，首度呈現年度余额削减的環境。

房地產信任融資余额延续紧缩。截至2022年三季末，房地產信任融資余额為1.28万亿，较2021年底削减4800亿元，房地產信任存量已持续降低13個季度，當前存量范围與2015年下半年至關。自2019年5月，銀保监會出台新的房地產信任基金辦理法子以来，信任資金违規或變相流入房地產范畴的举動渐渐削减，出格是房地產項目举行前端融資、明股實债等违規举動。斟酌到過往信任融資對中斗室企供给了较多的資金支撑，持续快要四年信任余额削减，确切對中斗室企的保存带来了挑战。

股权融資重启。2022年12月末，保利成长不跨越125亿元向特定工具刊行股票規劃获得羁系部分核准，這是自2020年下半年以来，首個經由過程IPO、定增或可互换债等情势的房企股权融資規劃。虽然股权融資在房地產開辟企業融資布局中占比不高，但也曾在2015年-2016年時代，借助私募股权基金范围快速扩大的時代，到达過阶段性颠峰，2023年股权融資渠道可能會阐扬较大的感化。

2、房企廣泛坚苦孕育市場危害

2022年，房地產市場周全下行叠加房企存量债務到期岑岭，房地產企業总體谋劃坚苦，营收下滑；部門房企利润吃亏紧张；資產欠债表亦呈現阑珊迹象，债務违約延续發酵，致使市場構成阶段性违約危害及其引發的金融危害。

房企谋劃收入和利润初次“雙降”。2022年前三季度沪深上市房企共實現营收1.63万亿元，同比降低13%；實現净利润490.6亿元，范围同比减半，三分之一的房企呈現吃亏。這是1998年住房商品化轨制鼎新24年以来，营利初次呈現“雙降”。一方面贩賣下滑致使收入结转速率降低。房企营收凡是结转自曩昔2-3年的预收金錢。近三年来，住房市場產销偏弱，营收重要的“蓄池塘”预收金錢增速比年降低，2022年沪深上市房企预收金錢呈現20年来初次负增加，致使收入结转范围同步呈現下滑。另外一方面，前期本錢、財政用度和税费上升挤压了房企利润空間。而房价预期转弱布景下部門房企選擇以价换量的贩賣计谋，資產减值计提范围显著上升，致使發生利润吃亏的房企数目有所增长。

行業总體運营效力仍鄙人滑。2022年前三季度沪深上市房企存貨周转率均值0.70，同比上升0.13；总資產周转率均值為0.11，同比降低0.02。在“保交楼”政策引导下，沪深上市房企加速完工结转，放缓拿地節拍，動员存貨周转效力临時性止跌回升。但受疫情频频及市場下行影响，很多房企呈現库存滞销問题，活動資金的缺少也對房企開辟扶植及完工结转效力構成负向拖累。贩賣和開辟環節不顺畅终极致使房企產物去化及营收结转速率放缓，房企总資產運营效力指標小幅下滑。

很多房企資產欠债表呈現阑珊征象。在“三道红線”束缚下，房企廣泛采纳“量入為出”的開辟计谋，“欠债端”压降成效初显。2022年前三季度，沪深上市房企总欠债范围為10.72万亿元，同比降低2.7%,是1998年房改以来欠债范围初次降低。此中國央企、民企欠债范围同比别離降低0.9%、4.5%，民企對债務范围的压降幅度更加较着。在存量债務集中到期和“保交楼”方针下，房企資金需求有增無减，房企資產欠债率等指標在2021年實現短暂降低後再次呈現反弹。與此同時，“資產端”也呈現萎缩。因為贩賣和融資端資金通道淤堵、投資范围下滑，房企总資產范围、净資產范围、貨泉資金范围等關頭指標均初次降低，房企資產欠债表呈現了必定水平的阑珊迹象。這也致使了房企現金短债比和速動比率指標的下滑，部門房企“纸面繁華”問题也十分凸起，房企总體偿债能力降低。

3、改良房地產金融的政策建议

虽然當前房地產市場正從周全下行渐渐转向苏醒，但依然不克不及低估房地產市場苏醒所面對的阻力和躲藏的危害。關頭問题在于房地產金融政接應當若何更好地開释和知足住民住房需求，和若何妥帖應答部門房地產開辟商面對的谋劃坚苦。是以，建议下一個阶段政接應针對分歧住房需求精准施策，進一步加大供應侧金融政策支撑力度，促成政策加速步调有用落地。

建议指导贸易銀行進一步供给不乱的住民住房信貸支撑。针對刚性首套房需求，合适前提的都會下调房貸首付比例，包含重點二線都會和部門一線都會，建议下调5個百分點；加大處所公积金政策宽松力度，公积金貸款额度最高可增长5-10万元。建议經由過程窗口引导，将来12個月新增小我按揭貸款2.3-2.5万亿元，上调贸易銀行小我按揭貸款占比0.2-0.3個百分點。以促贩賣企稳回升，進一步開释需求。

建议重點支撑刚性住房需求，低落首套房购買本錢。建议针對楼市较為低迷的都會，進一步下调首套房房貸利率或阶段性取缔首套房貸款利率下限。為减轻贸易銀行的压力，可引入中心財務贴息貸款政策，對换降的利率予以財務补助，施行刻日暂為1年。依照曩昔三年小我按揭貸款與住房贩賣金额之間均匀1比5.8的杠杆撬動瓜葛，触及的房貸金额在350亿-500亿，该笔住房贴息資金對應拉動住房贩賣金额約為2000亿元-3000亿元。

建议阶段性赐與刚需和改良型需求购房者貸款優惠。因為當前住民收入增速放缓，房价收入比偏高，2022年天下城镇家庭可安排收入（2人）約為9.6万元；天下室第贩賣均匀单价為0.98万元，假如家庭平凡两居室80平方米，那末房价收入比為8。凡是國際上認為房价收入比在4-6是比力公道的區間，并且海內一線和重點都會的房价收入比高于均匀程度。為了减缓购房者早期购房本錢，建议對小我按揭貸款和公积金貸款施行還款優惠規劃，貸款利率削减两成，優惠刻日為两到三年。優惠期事後，贸易銀行可與貸款者协商，将這部門先期的優惠貸款分派至其余刻日。如许既能减缓购房者在還款早期的偿貸压力，也能不乱贸易銀行持久住房貸款的息差收入。

建议加大對房企銀行開辟痛風治療,貸支撑力度。建议贸易銀行加速開辟貸审批和發放速率，得當提高開辟貸在貸款余额中的占比，以知足房企公道資金需求。建议經由過程窗口引导，将来1年內上调贸易銀行開辟貸占比0.5個百分點。贸易銀行需解脱调解固有思惟定式，改良危桃園通水管，害偏好，公道评估房企信誉状态和還款能力。鼓動勉励和鞭策大中型贸易銀行加大意向性综合授信额度的供给力度，并有用落實已與房企签订的意向协定。

建议施行定向宽松调解，安妥有序增长“保交楼”專項告貸、并购貸款和再貸款規劃。针對優良房企，出格是天下排名靠前的房企和證件齐备的楼盘項目，加大銀行資金支撑力度，增长政策性銀行“保交楼”專項告貸、并购貸款和贸易銀行“保交楼”再貸款，年內投放 “保交楼”相干貸款6000亿元摆布，改良相干房企現金流压力，渐渐起到不乱房企谋劃预期的感化。鼓動勉励金融機構安妥有序展開并购貸款，重點支撑優良房企吞并收购坚苦房企優良項目，建议整年銀行介入并购貸款范围3000亿摆布。

建议加鼎力度缔造宽松的房企非銀金融情况，立异性地用好“住房金融支撑政策第2、第三支箭”。加大房地產扶植“後半段”的金融支撑力度，立异针對房企的過渡性金融东西。對天資相對于良好的房企可加大直接金融支撑，包含應用债券、信任、REITs、信誉违約掉期（私募CDS）或信誉危害缓释凭證（CRMW）等东西。建议增长2023年房企內地信誉债刊行范围至6000-7000亿元。對谋劃相對于比力坚苦、存量資產较優的房企，可斟酌公道應用處所疏困基金、或引入資產辦理公司AMC等方法，缓释這部門房企短時間現金流和债務压力，低落其活動性危害和债務违約危害。建议扩展涉房企業及相干行業（包含修建業或與房地產扶植上下流慎密接洽的行業）股权融資范畴，做好谋劃杰出的房企重启股权融資事情，有用阐扬阐扬本錢市場直接融資功效。

建议@扩%A2UlB%展大都%oD946%會@保障性租赁住房金融支撑力度。當前我國已進入新型城镇化扶植的關頭時代，虽然城镇化增速可能渐渐放慢脚步，但生齿延续流向經济發財地域和大都會的趋向并未扭转，新增住房需求體量照旧很大。為了更好地解决大都會年青人及坚苦群體的住房問题，有需要在現有根本上延续加大保障性租赁住房的資本歪斜，增长保障性租赁住房信貸投放力度，加速創建多主體供應、多渠道保障、租购并举的住房轨制。

4、2023年房地產金融将较着苏醒

1. 行業融資情况继痔瘡藥物,续改良

房地產金融政策将踊跃有為。针對小我住房需求，2023年住房金融政策将進一步回暖。房貸政策利率将仍處在汗青低位，贸易銀行小我按揭貸款和處所公积金貸款投放節拍會有所加速，房貸市場利率有望進一步小幅走低約25bp。央即将對楼市较為低迷的地域取缔首套房貸款利率下限，部門二線都會可能會低落二套房首付比例，更多的都會可能取缔“認房又認貸”，并采纳“带押過户”，踊跃摸索其他模式，鼓動勉励改良性需求加速置换。

融資情况進一步改良有助于化解房企危害。2023年住房政策极可能會加大住房金融供應侧的支撑力度。央即将展開“資產激活”“欠债接续”“权柄弥补”“预期晋升”四項举措，综合施策改良優良房企谋劃性和融資性現金流，指导優良房企資產欠债表回归平安區間。政策性銀行專項告貸、房地產纾困基金等将加速落地，房企開辟貸及非銀融資指標有望邊際改良，包含開辟貸、债券融資、股权融資等。住房政策将鼓動勉励更多有前提的金融機構或定向计谋投資者，經由過程支撑投資者認购優良房企股权、加快推举行業重组并购、鼓動勉励刊行REITS等辦法不竭改良房企資金欠债状态，鞭策行業向新成长模式過渡，指导行業预期修复。

2. 行業融資資金将周全改良

2023年住民住房信貸将快速回升。在周期性身分、疫情扰動褪去和保交楼政策的综合鞭策下，估计2023年房地產贩賣可能在二季度走出“谷底”并于下半年渐渐企稳回升，整年住房贩賣面积同比降低2.5%，较2022年跌幅较着收窄。住民部分加杠杆举動有所規复，估计新增小我按揭貸款范围約2.3万亿元，较2022年多增1.83万亿元，貸款价值比LTV回升至0.18。虽然新增范围较2022年有较着好转，但間隔疫情前每一年靠近4万亿摆布的新增程度比拟仍有不小間隔，住民加杠杆的举動也相對于暖和，合适弱周期苏醒下住民杠杆修复的通例節拍。

房企開辟貸有望在2023年加速增加。房地產開辟商则在“金融三支箭”等政策的鞭策下，部門表內信貸（包含開辟貸、信任貸款、并购貸款等）将得到展期，頭部房企融資情况将显著改良；不外中小民营房企依然受困于現金流压力，拖累行業总體融資能力難以在短時間呈現大幅改觀，估计2023年房企銀行貸款新增范围約1.7万亿；此中，新增開辟貸范围為1万亿元，较2022年多增3200亿元，房企開辟貸余额同比增加7.9%，增速较2022年扩展2.2個百分點。

债券融資功效有望規复。2023年房企內地信誉债刊行可能重拾增加。自2022年四時度住房金融“三支箭”政策出台後，包含優良民营房企在內均纳入增信規劃，房企內地信誉债刊行能力有所加强。截至2023年2月末，房企违約事務產生的频次有所削减，房企內地信誉债已刊行780亿元，较2022年同期多增150亿元。曩昔三年，前2月债券刊行范围均匀占昔時刊行比例為12.8%，以此推算，估计整年房企內地信誉债刊行范围跨越6000亿元。

中資離岸美元债融資難度不小。虽然部門優良房企得到海外评级機構青睐，但在全世界美元活動性收紧的布景下，刊行本錢上升，美元债信誉利差有所扩展，截至2023年2月末，年內里資離岸美元债存量累计削减122亿美元，存在紧缩的幅度较客岁更快，估计2023年房企美元债余额可能會進一步削减。

傳统以债权方法刊行的房地產信任其余额可能會继续紧缩，不解除到2023年底，房地產信任融資存量降至1万亿元。房地產信任基金REITs有望在2023年迎来较好的成长，羁系部分為了盘活優良存量房地產資產，颁布發表在2023年试单鞭策立异直接融資东西，包含公募房地產REITs和私募股权不動產REITs。跟着2022年底股权融資再度重启，2023年年頭以来，包含万科、招商蛇口、華發、格力地產等在內跨越30家房企纷繁操持再融資規劃，以應答年頭現金流偏紧的問题。估计2023年房地產REITs和股权融資可能會给房企带来500亿元-1000亿元的新增資金支撑。

3. 房企金融危害仍需存眷

2023年，房企收入增速或将進一步放缓，叠加房企部門展期债務再度到期，部門房企仍有可能继续面對谋劃吃亏和债務违約問题。斟酌到重要政策受益群體以優良房企為主，事迹下滑和融資不顺畅致使的活動性不足照旧是浩繁中斗室企面對的重要危害和亟需解决的重要問题。

2023年房企营收重要结转自2021-2023年的预收金錢。2021-2022年沪深上市房企预收金錢增速均值仅為0.63%，增加十分迟钝，此中2022年可能首度呈現负增加。2023年住房市場仍将迟钝筑底，房企的贩賣去化及回款難度仍然不小。斟酌到2022年前100强房企中近四成未拿地，土储不足却未能實時弥补可能令其堕入無貨可售乃至贩賣障碍的藥合排藥。在房价上涨预期偏弱的布景下，估计2023年房企資產减值筹备的计提范围約莫在1000亿元摆布。

部門房企活動性不足的問题依然必要存眷。一方面，市場下行致使的贩賣疲弱難以本色性好转，特别是上半年，房企周全提高贩賣去化速率和回款范围存在必定難度。鉴于预售資金羁系政策仍連结严酷态势，房企現實可動用的谋劃現金流的范围和效力受限。另外一方面，優良房企現金流估计将渐渐得到改良，残剩中斗室企要想得到本色性的融資支撑尚需光阴，大都房企可能仍将面對融資難、融資贵問题。

部門房企债務兑付压力仍然不小。2023年房企债務到期范围仍保持高位，此中待偿到期债券范围跨越8000亿元，虽较2022年同期降低一成，却照旧處在近十年相對于较高程度，叠加部門房企2022年展期债務再度到期，現實待偿范围估计與2022年至關。各季度的了偿量均超2200亿元，2023年上半年重點房企信誉债和海外债合计到期范围約4673亿元，這對房企而言是不小的磨练。改良住房贩賣和融資情况以低落房企违約危害，泡腳,還是行業的首要使命。

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連平 植信投資首席經济學家兼钻研院院长 概念新媒體專栏作者

马泓 植信投資钻研院資深钻研员