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標題: 略谈台灣不动產貸款的風险與防范 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2022-2-9 17:54
標題: 略谈台灣不动產貸款的風险與防范
在銀行授信案件均颠末经济景气苏醒的阶段，地皮代价及原物料本錢上涨，修建本錢亦随之上涨。如斯，不动產代价便呈「螺旋性」上涨。在不动產上涨的初始阶段，因買气灵敏，銀行貸款还没有有很大危害，但在中後阶段，则會產生预期中的危害。若何低落危害，诚值得分项深刻探究。

1. 地皮融資：公司高价向股东小我買地，再按新購价融資

在今朝不动產融資案件中，地皮融資大部門系貸给小我，或公司向股东高价采辦地皮，然後以市价向銀行融資。

就後者环境阐發，新賣价與原始買价的差额已由股东小我取走，亦即地皮開辟的大部門利润系归股东小我独享。開辟案如能举行顺遂，则剩下的利润才由公司分享。

低落危害的法子，试報告以下：

(1) 土融工具：优先承做一起头就用公司名义購地的土融案，特别上市 / 上櫃的扶植公司，由于该类公司受证券買賣法 - 瓜葛人買賣的规范，比力不會先由股东小我名义購地，再高价转賣给公司，或與公司合建的环境。

(2) 若股东小我申貸土融、公司申貸建融，则小我股东及公司须相互担當连保人。

(3) 由股东小我高价转賣给公司的地皮，地价不免高估，是以必需找公道的不动產鉴价公司鉴价，再依銀行勘估值與鉴价孰低法打折核算貸款值。

(4) 若地皮系透過法院拍賣、台灣金融辦事公司拍賣，國有財富局拍賣，工業区标售，或本行担保品出售等路子获得，则因代价较為透明，可罢黜由不动產鉴价公司鉴价的步伐。

(5) 地皮总价较低，比方在新台币 5,000 万元之内陽痿治療, ，似可由銀行征信职員自行鉴价。

(6) 非论上述哪一种环境，銀行征信职員均须征提地皮開辟规划，建照申请刻日、动工刻日，并親至地皮現場勘测開辟樂娛樂城註冊送，成的可能性。

(7) 若開辟规划可行，地皮融資成数最高不逾鉴价八成﹔此中七成列為地皮担保放款，一成列為无担保放款。无担保與担保放款利率除采灵活利率外，宜有凹凸不同，以抵偿危害。

(8) 若地皮未全数获得，有部門系與其它田主合建，或與當局捷运局共構，则地皮宜全数打点信任，即地皮所有权過户给銀行信任部，或请求其它田主亦担當连保人。

(9) 若與其它田主合建，而须缴给其它田主包管金，则此包管金应由告貸人自筹。若另日未彻底照合约兴修，则此包管金充公，仍由告貸人包袱。

(10) 地皮鉴价用度、代书用度宜由告貸人包袱。

(11) 地皮買价一般包含地价自己及契税两项，不宜包含地皮增值税（賣方包袱）、中介佣金、欠税、解除占据用度、整地用度、兴修计划用度等，以避免夸张地皮本錢。

2. 修建融資本錢高估

修建本錢依修建质料、楼房高度、客户层级而有凹凸，是以可参照市場行情依銀行今朝融資成数（比方五成）拨貸。

兹就建融本錢高估的环境及调解做法试拟以下：

(1) 透天厝未建地下室泊車位者，其兴修本錢较低，不宜對照地上 / 地下人車分道者，故应酌减修建本錢。

(2) 透天厝连栋者，修建本錢比独栋者低，宜酌减修建本錢。

(3) 工業尺度廠房及大賣場，虽地板载重量较大，但仅需做地板、天花板、照明、茅厕、電梯 / 電扶梯等工程，其兴修本錢亦较低，宜酌减修建本錢。

(4) 增强砖造、钢筋混凝土（ RC 造）、钢骨混凝土（ SRC 造）之修建本錢挨次提高，宜详加辨别。至于楼层高度分歧，其兴修本錢亦分歧，须有所区分。

(5) 都會菁华区豪宅與一般大厦室第比拟，其用料及内含装修均有极大分歧，亦须辨别。

(6) 如有利用防震修建工法、隔間防火或隔音等建材，其制作本錢较高，惟宜确切核算。

(7) 若若建商信用确切杰出，而融資成数五成没法合适建商需求，则可审酌核予不轮回周转放款，并由其賣力人担當连保人。

3. 没有真实的贩賣率

高贩賣率系土融、建融樂成要件，亦可减轻借户自筹資金的包袱。今朝海内銀行叙做建融多请求达必定之贩賣率（比方七成）以上，始可依修建竣工進度，依必定比率（比方五成）拨貸。惟因銀行間土融 / 建融至關竞争，故現行建融案只要贩賣率到达五成，便可向一般銀行融資五成，此即所谓的「双五」前提。

在房价上涨早期，凡是贩賣率很轻易可达五成以上，惟在一邊兴修、一邊涨价声中，有些建商惜售，或改采先建後售计谋，导致贩賣率不及五成，或乃至全无贩賣率，致銀行很难审定建融前提。

依常理，贩賣率之计较，乃指已付出订金及签约金，而签有地皮、衡宇交易左券者而言。若只付出小额订金，实不该認定為完成房地買賣，以防止人头户充溢，导致銀行没法从分户房貸中收回土融、建融貸款。

至于确保贩賣率的法子，试拟以下：

(1) 检察購屋者交易地皮、衡宇左券正本，影印第一页及最後一页存查。

(2) 若建商信用杰出，然未达五成贩賣率，则先采贩賣率及融資比率拨貸，待贩賣率高雄外送茶,提高後，再予以补拨貸。比方：今朝贩賣率 1 成，融資比率 5 成，则工程融資款拨貸 0.5 成（ 10 ％× 50 ％）﹔此後贩賣率提高為 3 成，则拨貸 1.5 成，或补拨貸 1 成（（ 30 ％× 50 ％）－ 5 ％）。待贩賣率上升达五成後，即复兴正常的建融拨貸功课。

(3) 若建商采纳先建後售计谋，则请建商自筹的 50 ％先投入，并完成建融進度一半後，再由銀行依後半段工程進度融資此外 50 ％。

(4) 若建商信用确切杰出，惟碍于上述(2)、(3) 建融法子的贩賣率划定，致没法承做建融，则可考量酌予不轮回的周转额度。

(5) 小套房、工業区廠房及透天室第，因采辦工具有限，旧屋转售不容易，故贩賣率宜提高為七成以上。

(6) 小套房及住家、店面夹杂修建，因单价分歧，故其贩賣率之認定方法宜改以贩賣金额五成，取代贩賣户数五成。

(7) 修建地址较差之贩賣率，宜酌予提高。

(8) 若原建商因故未能完成建案，而改由新建商接辦，则宜请求新建商與旧建商之承購户另签新约，并以新建商之签约户数计较贩賣率。

(9) 田主合建分得之衡宇数，不管是否委由建商一并出售，均由建商賣力无前提交屋，似可纳入贩賣率计较。

(10) 建案之利润凡是在 20 ％至 25 ％間，故贩賣率需在7、八成以上才能损益两平，不克不及谓贩賣五成即有还款能力，因建商还需交付工程质料款、工錢等。

4. 没有真实的了案还款

地皮、衡宇兴修完成後，土融、建融即应全数还款了案。惟銀举动共同良好客户告貸挂在帐上之节税需求，自己又不至因还款致使放款实绩削减，常常通融建商申请改按以下方法还款：

(1) 借户的分户售屋没必要百分之百还款：

借户只需还款40％，其余60％保存自交运用，再由余屋逐户出售还款

(2) 余屋从新估价，按新押值貸款：

因押值增长足够抵付土融、建融，是以仍视為实足担保。

(3) 地皮開辟成数百個单元（比方 500 单元），未售出单元（比方 460 单元）對照售出单元（比方 40 单元）高价核算押值，增额貸款。

此後，每一年陸续賣出部戒菸產品推薦,門单元，未賣出部門再按新賣价重估，最後残剩单元（比方 100 单元）所借的錢也许还比本来全数单元（ 500 单元）还多。

為保持放款量及共同客户节税，每致使有刻日的貸款成為持久貸款，甚或无穷期的貸款，此种环境在外洋不动產涨价的中後阶段甚為常见。在我國，今朝土融、建融竞争甚為剧烈，有部門銀行亦采纳部門貸款没必要了案还款的计谋，其授信危害在不动產贬价的阶段将會大幅晋升。

(4) 告貸到期後，留有大额尾款一次偿清或从新融資：

借户原借 10 年分期担保貸款，但 10 年時代只还告貸总额的 10 ％～ 40 ％，高额余款届期签發一张尾款本票（ Balloon Note ）一次了债或从新融資（ refinance ）。第二次新的融資刻日又长达 10 年，告貸時代又只还极低成数的本金（比方 10 ％）。

(5) 在銀行間转貸，反复计较宽期限：

中持久告貸在宽期限届满前便转貸其它銀行，从新起头计较宽期限，甚或增额貸款，如斯便永久没有真正还本。

(6) 公司债包管到期改成中期放款：

不动產担保原系用于担保公司债，或 CB 、 ECB 的刊行，因行将整笔或分批到期，必需在半年前向當局金管會证期局申報还款规划，故改向銀行申请额度或增额中期貸款。此後展延本息系向单一銀行打点，比公司债到期向不特定投資公家打点展延还款加倍轻易。以是告貸人常常以此方法防止到期还款。

(7) 不动產貸款逾放，利錢少部門付現、大部門记帐，本金延後展期了债：

不动產貸款過期，特别大型联貸案、纾困案、財團案，均透過銀行公會协商機制，经由過程展延还款法子。其利率低落、時代耽误，利錢小部分付現，大部門记帐﹔记帐利錢到期又申请展延分期还款，而本金部門则持久展延（比方延後 10 年），展延刻日到後，每一年只还某一百分比（比方 5 ％）。是故，全案仅收回第一笔小额本金，在逾放 15 年今後，可能底子没有还本。

(8) 逾放案下不动產由瓜葛企業经受，从新估价，新辦貸款冲还：

不动產貸款逾放减息展延还本後，若地皮另有開辟价值，或由其瓜葛企業经受，新申貸地皮融資还旧结欠，再撤除地上建物重修新大楼，并申貸修建融資。如斯，地皮貸款转成新貸款，當下没有本色还本，然因借户資信较佳，又有活化地皮感化，似可接管此种还款方案。

為低落上述未真正还款的授信危害，似可采纳以下计谋：

a. 项目放款：项目拨貸、了偿及了案。借户若需資金開辟其它工地，则建议以另外一项目叙做之，不得调用本项目資金。

b. 只有大型联貸案或 BOT 收受接管期较长的開辟案，始宜叙做到期不全数还款的再融資案。

c. 海内房价已飙涨一段時代，故今朝似不宜對余屋及地皮朋分未售部門从新估价、再从新核算貸款押值。由于此种作法将增长授信危害，不宜冒然援用。

d. 只接管良好客户转貸，并谨慎核予宽期限、耽误貸款時代、增长貸款金额。

e. 任何貸款前提的扭转，均须部門还款、减缩貸款额度，始能赞成降利减息，或展延本金还款刻日。

5. 租赁用不动產貸款，还款来历未必靠得住

大型租赁用不动產计有贸易辦公大楼、工業廠辦，及購物中間。其融資危害及防备方法略叙以下：

(1) 辦公大楼分户租赁，房錢收入必需足够付出每個月期付本金利錢。再者，每個月房錢期票交给本行托收、每户承租人均签定租赁权拋弃赞成书。此為最典范、最健全的环境。

(2) 租赁用不动產按房錢收入及利率予以本錢化（ Capitalization ），应核對出租率、出租代价，及扣除空房之房錢，并采行得當之利率，以防止还原价值高估。最後还须打折予以核估貸款值。

(3)眉毛增長液, 租赁不动產系大型百貨公司或賣場，只有一名或少数几位承租人。此時，征信评估工具便须由告貸人，扩展至承租人。因為貸款的時代常常长达十余年，若承租人不胜3、五年吃亏便歇業，借户便须有还款能力。是以，应增强评估大型承租人的谋划能力。

(4) 若租赁用賣場系朋分成很多专櫃，分由多家廠商谋划，则部門专櫃谋划失败，空櫃一多，賣場总體气概便下沉。如斯，倘连锁效应一块兒，便會造成全部賣場营运失败。在此环境，应增强评估告貸人的招商能力（出租率），及各個承租人的品牌市場接管度。

(5) 租赁用賣場推陈出新，旧賣場轻易被镌汰﹔且单一賣場不敌连锁賣場，而同構型的连锁賣場也许只有前三名才能赚錢，第四名今後将极难有保存空間。是以，欲叙做大型租赁用不动產貸款，必需举行市場阐發、技能阐發及財政阐發，并且以联貸方法叙做，以分离危害。

6. 预售屋與成屋价差太大，隐含房价行将下跌讯息

预售屋房价较成屋昂贵，宜有必定金额的比例。今朝若以 10 年旧屋與同地段、雷同品格预售屋比力，房价倘相差 60 ％，似尚在公道范畴。其来由以下：

(1) 钢筋混凝土衡宇，其折客岁限為50年，10年折旧五分之一，即20％。

(2) 预售屋售价内含告白费、样品屋用度、倾销佣金等，约為预售屋价的5％

(3) 预售屋修建格局、建材、設計等均较為别致而現代化，故须加成 10 ％。

(4) 迩来钢价、水泥及其它建材本錢约上涨 20 ％。

(5) 预售屋地皮過户時賣方必需缴纳地皮增值税，惟因地皮持份面积凡是不大，故增值税本色转嫁到房价者约 5 ％。

在房地谋利热炽時，新旧房价的差距會拉大。预售屋若代价太高，将致使消费者對预售屋的信念指数（即認為预售屋會比旧屋好，而想買预售屋的信念）渐渐降低。倘新旧房价差距跨越 60 ％，購屋者将偏向買旧屋而弃新屋，且新屋過一年景為旧屋後，市場价值恐将快速下跌，故此時銀行似宜多叙做旧屋貸款，少做新屋貸款，以削减危害。

7. 结语

(1) 在此波不动產涨价風潮中，抢得先機的銀行，已占得不景气時低价買進地皮的貸款。厥後地皮涨价，比方某一重划区地皮每坪由 18 万元飞涨至今朝的 50 万元﹔而衡宇每坪售价由 16 ～ 17 万元，涨价至 30 万元。是以，早做土融、建融的前段銀行似可采行放慢脚步、择优承做计谋，比方：

a. 提高土融、建融的利率前提﹔

b. 削减貸款的成数﹔

c. 收缩貸款刻日﹔

d. 貸款地皮的地址限于都會一级菁华区。

而二级市郊次地址及三级邊郊村落地址，必需提高利率加码始承做。

(2) 土融、建融案竣工後凡是即转為分户房貸﹔然若為小套房、温泉套房、工業室第、五层透天、 100 坪以上豪宅，及1、二楼店面等，銀行似未必夺取打点分户房貸。

(3) 分户房貸似可采行不同利率。亦即：資信评等较佳者、告貸成数较低者、分期还款刻日较短者，可供给利率较低之放款前提﹔反之，则较高。有時或可采纳美國做法酌收某一用度，作為前五年还款的保险用度。惟我國銀行業過度竞争，此种做法或不容易履行。

(4) 土融、建融承做较多之分行，或可转向叙做投資理財、台商 OBU 及海外分行合功课務，以保持营業發展。

(5) 超大型建案，如購物中間，宜由各銀行联貸，调集世人智能，并分离危害。

(6) 銀行團协商機制下展延案，若利率、还本時代、担保等前提不如原案，则须请求先部門还本，或增强其它前提後始可赞成展延。

(7) 分行得直接婉却之案件即应直接婉却，不宜提報至总行，枉然增长困扰及危害。

(8) 不动產代价诚如股票代价有其轮回性，亦即有谷底、苏醒、岑岭、萧条等四阶段，銀行宜辨别所处阶段，在分歧阶段应有分歧的貸款计谋。

（本文论点仅代表作者小我定见。）

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