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《商業銀行房地產貸款風险管理指引》(銀监發〔2004〕57号)
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作者:
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2021-12-4 16:26
標題:
《商業銀行房地產貸款風险管理指引》(銀监發〔2004〕57号)
 
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,; 第二至第六章對贸易銀行房地產貸款危害節制作了划定：
（一）有關危害節制的一般性划定
1.贸易銀行应創建房地產貸款的危害政策及其分歧类型貸款的操作审核尺度，明白分歧类型貸款的审批尺度、操作步伐、危害節制、貸后辦理和中介機構的選择等内容。
贸易銀行打點房地财產務，要對房地產貸款市場危害、法令危害、操作危害等予以存眷，創建响应的危害辦理及内控轨制。
2.贸易銀行应創建响应的监控流程，确保事情职員遵照上述危害政策及分歧类型貸款的操作审核尺度。
3.贸易銀行应按照房地產貸款的專業化分工，依照申请的受理、审核、审批、貸后辦理等环節别离制订各自的职業品德尺度和举動規范，明白响应的权责和稽核尺度。
4.贸易銀行应答内部本能機能部分和分支機構房地產貸款举行年度專项考核，并構成考核陈述。考核陈述应包含如下内容：
内部本能機能部分和分支機構上年度發放貸款的总體环境；
考核中發明的重要問题及处置定见；
内部本能機能部分和分支機構對前次考核陈述中所提建议的整改环境。
5.贸易銀行對付参與房地產貸款的中介機構的選择，应偏重于其企業天資、業内荣誉和营業操作步伐等方面的稽核，择优選用，并签定责任条目，對付因中介機構的缘由酿成的銀行营業丧失应有明白的补偿辦法。
6.贸易銀行应創建房地產行業危害预警和评估系统，對房地產行業市場危害予以存眷。贸易銀行应創建完美的房地產貸款统计阐發平台，對所發放貸款的环境举行具體记实，并@实%xRcR7%時對相%j6Jz8%干@信息举行收拾阐發，包管貸款信息的正确性、真实性、完备性，以有用监控总體貸款状态。
7.贸易銀行应逐笔挂号房地產貸款具體环境，以确保该信息可以正确录入銀行羁系部分及其他相干部分的统计或信貸挂号咨询體系，以利于各贸易銀行之間、贸易銀行與社會征信機構之間的信息沟通，使各行充实领會告貸人的总體环境。
（二）有關地皮储蓄貸款危害辦理的划定
1.贸易銀行對本錢金没有到位或本錢金紧张不足、谋划辦理不規范的告貸人不得發放地皮储蓄貸款。
2.贸易銀行發放地皮储蓄貸款時，应答地皮的总體环境查询拜访阐發，包含该地皮的性子、权属瓜葛、测绘环境、地皮左券限定、在都會总體综合计划中的用处與估计開辟規划是不是符合等。
3.贸易銀行应紧密亲密存眷當局有關部分及相干機構對地皮經济情况、地皮市場發育状态、地皮的将来用处及有關计划、規划等方面的政策和钻研，及時把握地皮價值状态，防止因為地皮價值虚增或其他环境而致使的貸款危害。
4.贸易銀行应答發放的地皮储蓄貸款設立地皮储蓄機構資金專户，增强對地皮谋划收益的监控。
（三）有關房地產開辟貸款的危害辦理的划定
1.贸易銀行對未获得國有地皮利用证、扶植用地计划允许证、扶植工程计划允许证、修建工程施工允许证的项目不得發放任何情势的貸款。
2.贸易銀行對申请貸款的房地產開辟企業，应请求其開辟项目本錢金比例不低于35％。
3.贸易銀行在打點房地產開辟貸款時，应創建严酷的貸金錢目审批機制，對该貸金錢目举行尽职查询拜访，以确保该项目合适國度房地產成长整體標的目的，有用知足本地都會计划和房地產市場的需求，确認该项目標正當性、合規性、可行性。
4.贸易銀行应答申请貸款的房地產開辟企業举行深刻查询拜访审核：包含企業的性子、股东组成、天資信誉品级等根基布景，近三年的谋划辦理和财政状态，以往的開辟履历和開辟项目环境，與联系關系企業的营業来往等。對天資较差或以往開辟履历较差的房地產開辟企業，貸款应谨慎發放；對谋划辦理存在問题、不具有响应資金气力或有不良谋划记实的，貸款發放应严酷限定。對付根据项目而建立的房地
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,產開辟项目公司，应按照其本身特色對其营業范畴、谋划辦理和财政状态，和股东及联系關系公司的上述环境和彼其間的法令瓜葛等举行深刻查询拜访审核。
5.贸易銀行应严酷落实房地產開辟企業貸款的担保，确保担保真实、正當、有用。
6.贸易銀行应創建完整的貸款發放、利用监控機制和危害防备機制。在房地產開辟企業的自有資金获得落实后，可按照项目標進度和希望状态，分期發放貸款，并對其資金利用环境举行监控，避免貸款挪作他用。同時，踊跃采纳辦法应答项目開辟進程中呈現的项目本身的变革、房地產開辟企業的变革、修建施工企業的变革等，实時發明并禁止违規利用貸款环境。
7.贸易銀行应周密监控修建施工企業活動資金貸款利用环境，避免用活動資金貸款為房地產開辟项目垫資。
8.贸易銀行应答有過期未還款或有欠息征象的房地產開辟企業贩賣款举行监控，在收回貸款本息以前，避免将贩賣款挪作他用。
9.贸易銀行应紧密亲密存眷房地產開辟企業的開辟环境，确保對采辦主體布局已封顶住房的小我發放小我住房貸款后，该衡宇可以或许在公道刻日内正式交付利用。
10.贸易銀行应紧密亲密存眷修建工程款优于典质权受偿等潜伏的法令危害。
11.贸易銀行应紧密亲密存眷國度政策及市場的变革對房地產開辟项目標影响，操纵市場危害预警预告機制、區域市場分类的指標系统，創建针對市場危害水平和危害类型的阶段监测方案，并踊跃采纳辦法化解是以發生的各类危害。
（四）有關小我住房貸款危害辦理的划定
1.贸易銀行应严酷依照相干小我住房貸款政策划定，不得违背有關貸款年限和貸款與房產價值比率等方面的划定。
2.贸易銀行制订的小我住房貸款申请文件应包含告貸人根基环境、告貸人出入环境、告貸人資產表、告貸人現住房环境、告貸人購房貸款資料、担保方法、告貸人声明等要素。
3.贸易銀行应确保貸款經辦职員向告貸人阐明其所供给的小我信息（包含告貸人所提交的所有文件資料和小我資產欠债环境）将颠末貸款审核职員的查询拜访确認，并请求告貸人据此签榜书面声明。
4.贸易銀行应将經貸款审核职員确認后的所有相干信息以危害评估陈述的情势记实存档。上述相干信息包含小我信息简直認、銀行對申请人了偿能力、了偿意愿的危害审核及對典质品的评估环境。
5.贸易銀行的貸款經辦@职%68g29%員對告%6278R%貸@人的告貸申请初审赞成后，应由貸款审核@职%68g29%員對告%6278R%貸@人提交文件資料的完备性、真实性、正确性及正當性举行复审。
6.贸易銀行应經由過程告貸人的春秋、學历、事情年限、职業、在职年限等信息果断告貸人今朝收入的公道性及将来行業成长對收入程度的影响；应經由過程告貸人的收入程度、财政环境和欠债环境
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,果断其貸款偿付能力；应經由過程领會告貸人今朝栖身环境及這次購房的首付付出果断其對付所購房產的目標及具有意愿等身分，并据此對貸款申请做总體阐發
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,。
7.贸易銀行应答每笔貸款申请做内部的信息查询拜访，包含领會告貸人在本行的貸款记实及存款环境。
8.贸易銀行应經由過程對包含告貸人的聘任单元、税務部分、工商辦理部分和征信機構等自力的第三方举行查询拜访，审核貸款申请的真实性及告貸人的信誉环境，以领會其本人及家庭的資產、欠债环境、信誉记实等。
贸易銀行對自雇人士（即自行建立法人機構或其他經济组织，或在上述機構内持有跨越10％股分，或其小我收入的重要来历為上述機構的谋划收入者）申请小我住房貸款举行审核時，不克不及仅凭小我開具的收入证实来果断其還款能力，应經由過程请求其供给有關資產证实、銀行對帐单、财政报表、税单证实和实地查询拜访等方法，领會其谋划环境和真实财政状态，周全阐發其還款能力。
9.對以小我身份申请的贸易用房貸款，如告貸人是自雇人士或公司的股东、董事，贸易銀行应请求告貸人供给公司财政报表，营業資料并举行审核。
10.贸易銀行应按照各地市場环境的分歧制订公道的貸款成数上限，但所有住房貸款的貸款成数不跨越80％。
11.贸易銀行应偏重稽核告貸人還款能力。应将告貸人住房貸款的月房產付出與收入比節制在50%如下（含50%），月所有债務付出與收入比節制在55％如下（含55%）。
房產付出與收入比的计较公式為：（本次貸款的月還款额+月物業辦理费）/月均收入
所有债務與收入比的计较公式為：（本次貸款的月還款额+月物業辦理费+其他债務月均偿付额）/月均收入
上述计较公式中提到的收入应當是指申请人本身的可安排收入，即单一申请為申请人本人可安排收入，配合申请為主申请人和配合申请人的可安排收入。但對付单一申请的貸款，如贸易銀行斟酌将申请人配头的收入计较在内，则应當先予以查询拜访核实，同時對付已将配头收入计较在内的貸款也应响应的把配头的债務一并计入。
12.贸易銀行应經由過程查询拜访非海内持久栖身告貸人在外洋的事情和收入布景，领會其在华購房的目標，并在對各项信息查询拜访核实的根本上评估告貸人的了偿能力和了偿意愿。
13.贸易銀行应區分果断典质物状态。典质物價值简直定以该房產在该次交易買賣中的成交價或评估價的较低者為准。
贸易銀行在發放小我住房貸款前应答新建房举行总體性评估，可按照各行現实环境選择内部评估，但要由具备房地產估價师执業資历的專業人士出具定见书，或拜托自力的具备房地產代價评估天資的评估機構举行评估；對付精装修楼盘和售價较着超過跨過周邊地域售價的楼盘的评估要重點存眷。
對再買賣房，应答每一個用作貸款典质的衡宇举行自力评估。
14.贸易銀行在對貸款申请做出终极审批前，貸款經辦职員须最少直接與告貸人面谈一次，從而根基领會告貸人的根基环境及其貸款用处。對付告貸人递交的貸款申请表和貸款合同需有貸款經辦职員的见证签订。
贸易銀行应向房地產辦理部分盘問拟典质衡宇的权属状态，决议發放典质貸款的，应在貸款合同签订后实時到房地產辦理部分打點房地產典质挂号。
15.贸易銀行對未彻底依照前述请求發放的貸款，应有專門的处置法子，除将發放缘由和来由记实存档外，還应紧密亲密存眷及监控该笔貸款的還款记实。
16.贸易銀行应創建過期貸款的催收體系和催收步伐。应将本行内相干的小我信誉資料包含過期客户名单等履行行内同享。
（五）有關危害羁系辦法的划定
1.銀监會及其派出機構按期對贸易銀行房地產貸款發放范围、資產质量、偿付状态及催收环境、危害辦理和内部貸款审核節制举行综合评價，并肯定羁系重點。
2.銀监會及其派出機構按照非現場羁系环境，每一年最少選择两家贸易銀行，對房地產貸款的以下事项举行周全或專项查抄：貸款质量；偿付状态及催收环境；内部貸款审核節制；貸后資產的危害辦理；遵照法令及相干划定；必要举行查抄的其他事项。
3.銀监會及其派出機構對現場查抄中發明的房地產貸款辦理存在紧张問题的贸易銀行，将组织跟踪查抄。
4.銀监會及其派出機構或銀行業自律组织對参與房地產貸款的中介機構，一旦發明其有违反行業划定和职業品德的举動，将实時予以傳递。（銀监會供给）
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