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標題: 不動產融資租赁行業研究及法律分析 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2024-1-10 17:00
標題: 不動產融資租赁行業研究及法律分析
本文将重點阐發房地產的融資租赁营業，對付根本举措措施作為租赁物的融資租赁营業阐發将在以後的文章中再做胪陈，接待延续存眷。

一

房地產融資租赁政策利好仍是利空？

2017年7月7日，上海颁布《上海市住房成长“十三五”计劃》，明白創建“租售并举”的住房保障系统，以後廣州、北京也接踵出台政策進一步明白请求“租售同权”。這些政策的出台固然短時間內更多的是影响廉租住房、大眾租赁住房、衡宇谋劃性租赁等傳统租赁市場，但持久来看“租售同权”的政策推廣必将也會對房地產融資租赁市場带来庞大影响。

為了有用節制房地產泡沫，國度前後出台各類政策，房地產企業融資也遭到严酷限定，一壁是高企的房价和浩繁房地產企業的融資需求，在銀行貸款通道受阻的情景下，浩繁房地產企業将眼光放到了融資租赁上；而另外一方面，房地產融資租赁的正當性始终未获得相干政策律例的承認。融資租赁企業在房地產范畴若何防备融資租赁危害，肩负起企業融通資金的大任？

二

展開房地產融資租赁的适格主體

不動產融資租赁营業中最首要也最绕不開的一個問题就是融資租赁合同的效劳認定，和租赁物選擇上是不是适格？出格是對付展開房地產融資租赁营業濕疹藥膏推薦,来讲，房地產是不是可以作為融資租赁合同的租赁物是每一個想從事不動產融資租赁的企業最存眷的問题。排結石藥,

要阐發不動產是不是可以作為融資租赁营業中的租赁物，起首咱们先来看下羁系政策上對不動產融資租赁的劃定。今朝可以或许從事融資租赁营業的公司重要分為三類，包含銀保监會羁系的金融系融資租赁公司、商務部试點并羁系的內資系融資租赁公司和商務部羁系的外資系融資租赁公司。

按照融資租赁公司的分類，分歧羁系部分羁系下的融資租赁公司，租赁物的范畴上也有着较大的不同。

此外，原銀监會于2017年4月7日下發《關于晋升銀行業辦事實體經济質效的引导定见》，严禁违規資金流入房地產市場，對金融系租赁公司展開房地產融資租赁营業也举行了叫停。有傳言说外資系和內資系的融資租赁公司将同一归口到銀保监會，由銀保监會同一羁系，如傳言属實，對付不動產融資租赁营業的操作，銀保监會或将集中規范。

三

房地產性子對融資租赁合同效劳的影响

實操中，今朝融資租赁公司展開的房地產融資租赁营業，常见的重要有贸易地產、企業廠房、在建房地產等。下面會就常见的房地產租赁物對融資租赁合同的效劳影响，做一個简略的阐發。

（一）以在建房地產項目作為租赁物，融資租赁合同易被認定無效

房地產開辟商在建楼盘時常常是資金需求最兴旺的時辰，也是融資租赁公司可以或许切入的大好機會，是以很多的房地產融資租赁租赁物都是在建房地產。究竟上，在建房地產項目作為租赁物的融資租赁合同，融資租赁合同极易被認定為無效。重要存在如下問题：

1.在建房地產不属于固定資產

《企業管帐准则第4号——固定資產》上對付“固定資產”的界说為（一）為了出產商品、供给劳務、出租或谋劃辦理而持有的；（二）利用寿命跨越一個管帐年度的有形資產。

按照最高院民二庭的概念認為，固定資產本色请求為利用，而非纯真的投資或出售。對付制造類企業来讲，廠房、装备是利用，而對付開辟商来讲，在建室第商品房只是為了出售举行投資，而并不是利用，不该属于固定資產。

2.在建室第商品房項目不具有法令上所有权

起首，在建的房地產項目標状况是不竭產生變革的，房地產開放商對付在建房地產項目不具有完备的所有权；其次，在建的房地產項目上常常有着典質挂号，租赁物存在权力瑕疵，會影响融資租赁公司對租赁物所有权的获得。這就没法到达融資租赁合同中请求出租人對租赁物享有所有权的這一根基请求。

3.本色是房地產典質假貸，與現有调控政策相背離

現有的房地產调控政策请求要严控資金流入房地產企業，金融理當鼎力支撑實體，在建室第商品房項目融資租赁本色上因此在建房地產項目典質给融資租赁公司，举行告貸，有违現行國度的頭皮按摩治療脫髮,调控政策。

（二）以企業廠房、贸易地產作為租赁物，融資租赁合同有用

1.企業廠房作為租赁物

分歧于在建房地產項目，企業廠房、装备一般認定可以作為固定資產，合适《企業管帐准则第4号——固定資產》對付固定資產的界说。企業為了融通資金，對付廠房、装备采纳融資租赁的方法，也合适金融辦事實體經济的本色请求。另外一方面，現行的房地產调控政策也未對企業廠房举行调控，故以企業廠房作為租赁物，融資租赁合同的效劳根基可以或许获得法院的認定。

2.贸易地產作為租赁物

對付贸易地產作為租赁物的融資租赁，今朝按照最高院的概念，由于并未违背法令律例的强迫性劃定，也不是房地產调控政策的工具，是以也偏向于認定鞋襪除臭噴劑,组成融資租赁的法令瓜葛。

但上述两個租赁物在展開融資租赁的進程中，若是未打點所有权變動挂号手续，租赁物就损失了物的担保感化，融資租赁合同的效劳認定會存在比力大的危害。今朝有的融資租赁公司會采纳预報挂号情势来预防一房多租，但预報挂号终归不是所有权變動挂号，實践中，對付融資租赁合同效劳的庇護上存在比力大的争议。

四

房地產融資租赁進程中的危害防备

（一）谨严選擇适格的租赁物

除前文所说的几類房地產融資租赁，對付房地產融資租赁营業的展開，因為實務和理论均尚存争议，融資租赁公司仍應谨严選擇适格租赁物。尽可能選擇合适國度根基政策导向的房地產租赁物，好比权属清楚的企業廠房、贸易地產等，而對付在建室第項目、民用室第、已存在典質的房地產，融資租赁公司應谨严選擇。

（二）對租赁物权属举行具體尽调

因為房地產過户減肥食品,和挂号必要缴纳高额税收，不少融資租赁公司在實務操作中為規避此類税费的压力，選擇不打點產权挂号。但展開融資租赁前，融資租赁公司必定要细心尽调租赁物的权属，是不是有瑕疵，是不是存在一房多租的環境。建议融資租赁公司除對租赁物打點典質挂号、预報挂号，以此来匹敌善意第三人，同時也要在诸如中登網等平台长進行進一步盘問和挂号。

（三）在融資租赁合同中商定合同無效後的處置方法

即便今朝對付房地產融資租赁的判例中已起頭有部門判例确認了融資租赁合同的有用性，但仍然暖頸貼推薦,有大量的法院将房地產融資租赁認定為“名為融資租赁實為典質貸款”，乃至有法院直接断定该類融資租赁合同無效。

對付该類可能被法院認定無效的合同，建议融資租赁公司在融資租赁合同中增长一些合同無效後的處置方法，诸如租赁物归属、資金占用本錢等，同時對付担保和回购条目，也要综合斟酌這些条目在融資租赁合同被認定為無效的法令危害。

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