房屋先抵押後出租的,不适用“買賣不破租赁”,可要求租户退房
——履行步伐中，承租人可能也没法主意優先采辦权在不少人的印象中，“租赁合同”是具备某種優先性的，特别是承租人向房產投入了较多的装潢装修的环境下，為了庇護承租人的正當权柄，和租赁瓜葛的不乱，即使房產被賣掉了，承租人也是可以請求房產的買受者（新的房主）继续实行本来的租赁合同，這類做法又被称為“交易不破租赁”。
在房產被典質的环境下，若是是“先租赁，以後再典質”的，租赁合同也有雷同的優先性——典質权人過来請求实現典質权的，不克不及影响租赁合同的实行。
可是，若是反過来，是“先典質，以後再租赁”的，此時环境就不太同样了，典質权是可以優先于租赁权的——典質权人過来請求实現典質权的，可以請求租赁合同的承租人迁出房產。
為了详细先容這類“先典質後出租，典質可破租赁”的情景，咱们拔取了如下案例，供读者参考：
1、根基案情
Z某與H县屯子信誉互助联社因金融告貸合同胶葛，經廣东省海丰县人民法院（注：如下简称“法院”）作出民事调處书。
以後，因為Z某未实行見效民事调處书告竣的還款义務，被法院立案履行。
2018年6月27日，法院作出履行裁定，對Z某名下位于深圳市龙岗區xx街道xx大厦1xx九、1xx0、1xx一、1xx二、1xx三、1xx四、1xx五、1xx6的共八套房產予以查封。
2018年8月30日，法院在案涉房產张贴了（2018）粤1521执968－1号通知布告，拟對上述房產予以评估拍賣，责令被履行人Z某及利用者自该通知布告张贴之日起三旬日內迁出上述衡宇。
2018年10月23日，案外人J某向法院提出履行贰言，主意上述房產尚處于有用合同租赁期內，按照交易不破租赁原则，請求遏制履行裁定书的履行。
2018年12月4日，法院作出履行裁定书，裁定驳回J某的贰言哀求。
J某對该履行裁定书不平，對H县屯子信誉互助社提起了“案外人履行贰言之诉”的民事诉讼。
2、裁判成果及来由
（注：這里先容的是“案外人履行贰言之诉”的裁判环境）
（一）一审
原告（案外人）：J某
被告（申請履行人）：H县屯子信誉互助联社
第三人（被履行人）：Z某
原告的诉讼哀求：
哀求：
一、判令遏制履行（2018）粤1521执968－1号履行裁定书的哀求，准予原告在租赁合同期內不迁出涉案房產；
二、哀求判令原告與第三人的租赁合同继续有用。
一审裁决：
驳回原告J某的全数诉讼哀求。
案件受理费11328.62元，由原告J某包袱。
一审裁决来由：
本院認為，按照《中華人民共和國物权法》第一百九十條的劃定，“订立典質合同前典質財富已出租的，原租赁瓜葛不受典質权影响。典質权設立後典質財富出租的，该租赁瓜葛不得匹敌已挂号的典質权”；按照《最高人民法院關于审理城镇衡宇租赁合同胶葛案件司法诠释的理解和合用》第二十條的劃定，“在租赁時代，租赁衡宇的所有权变更原则上不影响承租人行使承租权。但當衡宇的典質权優先于租赁权設立時，承租人的承租权不得匹敌典質权人的典質权。涉案衡宇典質权設立先于租赁权，典質权实現產生所有权的变更後，受讓人不受租赁合同的束缚，故後建立的租赁权不得侵害典質权”。先典質後出租不合用“交易不破租赁”原则。故原告J某提出的履行贰言之诉来由不可立，根据不足，本院不予支撑。
（二）二审
J某不平一审，提起了二审上诉。
上诉人（原审原告、案外人）：J某
被上诉人（原审被告、申請履行人）：H县屯子信誉互助联社
原审第三人（被履行人）：Z某
上诉人J某上诉哀求：
1.撤消原审裁决，發還重审或依法改判遏制履行（2018）粤1521执968-1号履行裁定书，准予上诉人在租赁合同期內不迁出涉案房產；
2.被上诉人承當本案1、二审全数诉讼用度。
上诉人J某二审提交的新證据：
證据內容：载明“赞成出租，2015·01·03”，并盖有“H县屯子信誉互助联社”印章原件的涉案房產所有权證复印件，
證实目標：拟證实H县屯子信誉互助联社赞成對涉案房產举行出租。
被上诉人質證定見：
（1）该组證据不属二审新證据，不克不及作為證据利用，
（2）對其真实性、正當性、联系關系性和J某的證实目標均不予承認。
（3）被上诉人提交了《（2019）粤15民终259号民事裁决书》复印件，拟證实该裁决书案情與本案雷同，可予参照驳回上诉人的诉讼哀求。
上诉人質證定見：
该裁决书案情與本案其实不一致，不具备参考kubet,價值。
法院定見：
（1）被上诉人提交的裁决书复印件具备真实性、正當性，但不具备联系關系性，不予采用。
（2）對上诉人提交的證据證实力，本院将鄙人文予以論述。
二审裁决：
驳回上诉，保持原判。
二审案件受理费11328.62元，由上诉人J某包袱。
二审裁决来由：
本院認為，本案系案外人履行贰言之诉。综合各方當事人的上诉和答辩定見，本案的争议核心是上诉人的租赁权可否阻却相干履行举動的問題。
《中華人民共和國物权法》第一百九十條劃定：“……典質权設林口通馬桶,立後典質財富出租的，该租赁瓜葛不得匹敌已挂号的典質权。”《最高人民法院關于合用<中華人民共和國担保法>若干問題的诠释》第六十六條第一款劃定：“典質人将已典質的財富出租的，典質权实現後，租赁合同對受讓人不具备束缚力。”《最高人民法院關于审理城镇衡宇租赁合同胶葛案件详细利用法令若干問題的诠释》第二十條劃定：“租赁衡宇在租赁時代產生所有权变更，承租人哀求衡宇受讓人继续实行原租赁合同的，人民法院應予支撑。但租赁衡宇具备以下情景或當事人還有商定的除外：（一）衡宇在出租前已設立典質权，因典質权人实現典質权產生所有权变更的；（二）衡宇在出租前已被人民法院依法查封的。”据此，已挂号的典質权可以匹敌後建立的租赁权，衡宇在出租前已被人民法院依法查封的，不合用“交易不破租赁”原则。
本案中，案涉房產已于2014年4月打點了典質挂号，并于2018年6月27日被一审法院依法查封，見效法院调處书确認了H县屯子信誉互助联社對案涉房產拍賣價款享有優先受偿权。J某與Z某签定租赁合同時候為2018年7月9日，在案涉房產典質权設立和被法院依法查封以後，按照上述法令kubet nét,劃定，该租赁瓜葛不得匹敌典質权的行使，不得影响典質权人H县屯子信誉互助联社实現其優先受偿债权。J某主意經典質权人H县屯子信誉互助联社赞成，其與Z某于2014年6月已签定案涉房產租赁合同，現租赁合同還没有到期，故應遏制履行（2018）粤1521执968-1号履行裁定书，准予J某在租赁合同期內不迁出涉案房產。J某未能供给有用證据證实其與Z某于2014年6月已签定案涉房產租赁合同，而J某是在一审法院于2018年6月8日對H县屯子信誉互助联社與Z某的金融告貸合同胶葛调處了案以後，才與Z某于2018年7月9日签定租赁合同，故其二审提交的H县屯子信誉互助联社于2015年1月出具赞成出租的相干證据不克不及反推定典質权人赞成债務人Z某在诉讼及財富被查封後仍可出租案涉房產的举動。是以,J某的上述主意理据不足，本院不予支撑。
3、扼要阐發
1.按照本案法院查明的究竟，案涉房產存在“先打點典質挂号，以後才签定租赁合同”的环境。按照相干法令劃定，此時租赁瓜葛不得匹敌典質权的行使，也即典質权人可以請求评估拍賣房產，并請求衡宇的所有人、利用人等迁出衡宇，即使租赁合同還没到期。
本案的時候節點是：
2014年4月，案涉房產打點了典質挂号；
2018年6月27日，一审法院依法查封（履行阶段的查封）；
2018年7月9日，衡宇所有人與案外人签定《租赁合同》；
明显，本案属于先典質，再被法院查封，以後才签定租赁合同的环境，此時後建立的租赁合同，難以抵當以前設立的典質权了。
固然，本案當事人在二审時代提交了新證据，显示衡宇的典質权人曾在房產證复印件上盖印，赞成2015.1.3出租，但這個出租的時候節點，也仍然晚于典質权的設立時候。
對付這個二审新證据，法院的理解是，至多只能視為，典質权人赞成在典質权实現以前的承租，但一旦典質权人經由過程诉讼的方法来实現典質权，此時其实不能視為典質权人赞成在诉讼及查封後，依然赞成继续出租了——人家都来告状、請求拍賣了，阐明是分歧意继续出租了，先典質後租赁的环境下，自動权在典質权人手上。
2.本案裁判构造援用的律例，是《物权法》和《担保法》司法诠释等，但在《民法典》施行後，律例的表述有所变革
好比，《物权法》第一百九十條，明白劃定了“先租赁，後典質”（此時租赁可匹敌已挂号的典質），“先典質，後租赁”（此時租赁不成匹敌已挂号的典質）两種情景。
而到了《民法典》，關于租赁权和典質权的優先性，只是在第四百零五條中，简略劃定了“典質权設立前，典質財富已出租并转移占据的，原租赁瓜葛不受该典質权的影响”。
有概念認為，《民法典》的這類劃定，是存在缝隙的，由于只劃定了“先租赁，後典質”，没有劃定“先典質，後租赁”。
不外，按照現行有用的《最高人民法院關于审理城镇衡宇租赁合同胶葛案件详细利用法令若干問題的诠释》（2020批改）第十四條的劃定，已明白了，衡宇在出租前已設立典質权的，若是典質权实現典質权，承租人是不克不及請求继续实行原租赁合同的。
也即，現行法令，实在持续了此前的做法，對付“先典質，後出租”的情景，典質权是可以優先于租赁权的。《民法典》第四百零五條，实際上是简化了法條的表述，對付租赁权優先于典質权，明白限制為“先租赁，後典質，并已转移占据”——不外，严酷来讲，這里提到的“并已转移占据”，貌似是針對動產而言的，其实不合用于不動產，民法典的表述仍是過于简約了。
是以，對付不動產的租赁权、典質权的優先性，建议重點存眷的現行法條為：
《最高人民法院關于审理城镇衡宇租赁合同胶葛案件详细利用法令若干問題的诠释》（2020批改）
第十四條 租赁衡宇在承租人依照租赁合同占据刻日內產生所有权变更，承租人哀求衡宇受讓人继续实行原租赁合同的，人民法院應予支撑。但租赁衡宇具备以下情景或當事人還有商定的除外：
（一）衡宇在出租前已設立典質权，因典質权人实現典質权產生所有权变更的；
（二）衡宇在出租前已被人民法院依法查封的。
3.其他较新案例
經檢索《最高人民法院關于审理城镇衡宇租赁合同胶葛案件详细利用法令若干問題的诠释》（2020批改）第十四條，得出的较新的案例，也印證了笔者的概念，如：
廣东省廣州市中级人民法院二审民事裁决书，(2022)粤01民终24725号
本院認為，現有證据表白，案涉衡宇挂号在被履行人X某名下，在L某承租前即已被設立典質，且經法院見效裁决确認由典質权人享有優先受偿权。經典質权人申請，一审法院查封案涉衡宇，正當有据。履行案外人L某以其系案涉衡宇独一正當承租报酬由，請求保存其租赁瓜葛举行拍賣并以承租人身份行使優先采辦权，但典質权人對此不予承認，一审法院决议對案涉衡宇治療病毒疣,不带租赁瓜葛拍賣。L某對此提出履行贰言，但被一审法院履行裁定驳回。L某不平该裁定遂向一审法院提起本案案外人履行贰言之诉。一审法院在查明L某系于案涉衡宇上設立典質权且被查封後多年才签約承租该衡宇的究竟的根本上，判令驳回L某全数诉讼哀求，合适《中華人民共和國民法典》第四百零五條、《最高人民法院關于审理城镇衡宇租赁合同胶葛案件详细利用法令若干問題的诠释》第十四條、《最高人民法院關于人民法院百香果茶包,打點履行贰言和复议案件若干問題的劃定》第二十七條劃定，本院予以保持。對案涉衡宇的拍賣属于法院强迫履行辦法，并不是《中華人民共和國民法典》第七百二十六條劃定的“承租人在出租人出售衡宇時享有優先采辦权”的情景，且L某根据其建立在後的租赁瓜葛明显不足以匹敌建立在先的典質权人對案涉衡宇所享有的優先受偿权，故此，在典質权人分歧意带租約拍賣的环境下，L某請求對案涉衡宇享有優先采辦权缺少根据。而L某是不是為案涉衡宇独一正當承租人，属于究竟認定的范围，其实不属于必要由法院裁决确認的诉讼哀求。二审中，L某亦未提交新證据以左證其上诉@主%o13hE%意或颠%77GZ1%覆@一审認定，其上诉缺少理据，本院不予支撑。
4.從承租人角度，在“先典質，後出租”的情景下，若是典質人經由過程履行步伐，過来請求拍賣衡宇，承租人也不成以主意“優先采辦权”，只能作為平凡的竞拍人加入衡宇的拍賣了。
在“先典質，後出租”的环境下，租赁权不克不及匹敌典質权，那末，承租人可否按照《民法典》第七百二十六條的劃定，主意享有“優先采辦权”，在典質权人過来拍賣屋子的時辰，優先買下這套屋子呢？
按照(2022)粤01民终24725号的案例，若是典質权人是經由過程履行步伐来拍賣屋子，此時的谜底是“否認”的。
也即，若是典質权人過来拍賣屋子，是經由過程法院履行步伐施行的，此時其实不属于承租人可以主意“出租人出售衡宇時享有優先采辦权”的情景，由于這個時辰已是“履行”了，不是“出售”。
5.從承租人角度，在“先典質，後出租”的情景下，因為典質权人行使典質权，致使租赁合同被間断，没法继续实行的丧失，可以向典質人（出租人）主意——可以請求出租人付出违約补偿。
参考案例：
廣东省海丰县人民法院一审民事裁决书，（2019）粤1521民初157号
廣东省汕尾市中级人民法院二审民事裁决书，（2019）粤15民终380号
注：本案牍例及概念仅供参考，任何案件均具备法令危害，操作不妥可能致使相干诉求没法得到支撑，读者請勿简略仿照。
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