台灣2015房市看政策脸色 - 專注金融科技與創新 未央網

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台灣房市2015年面临不少变数，如美國升息、台灣房地合一税推出等，哪些变量影响最大？後市展望如何？與中國大陸的房市有共通的处所吗？

刚由2014年底“九合一”大選不愿定性阴霾走出来的台灣房市，今年将再度面临来自島内外政經议题的牵制，包括：美國升息、中國大陸央行陸续调降存款筹辦率（RRR）與金融機構基准利率、欧洲央行（ECB減肥茶推薦,）正式推出量化宽松（QE）等变量，和島内的豪宅税课征在即，台灣“行政院”版房地合一税制纷争等。

與此同時，《住展杂志》公布2月住展风向球续亮蓝灯，总得分回落至28分，已創下近5年新低。

巴克莱成本证券構筑财富分析師叶昌明指出，固然美國可能升息，但中國大陸、日本、欧洲還在降息或印钞票，效應一来一往相互抵消，因此，造成台灣房市成交量至今仍無法放大的首要原因，在于helloav,政策的不愿定性。

房市就像股市一样，當政策不愿定性悬在何处，買賣雙方就會進入觀望阶段，先前台股因证所税议题而呈現量缩价跌就是最典型的变現。2014年台灣房市也因為房地合一税率迟迟無法尘土落定，成交量迟迟無法放大。即便現在台灣“行政院”版本已出炉，但来自台灣立法機構的诸多意見，能否按照“行政院”版本經過進程仍是未知数。

島外变数：

美升息對房貸利率影响小

從國际資金動能角度来看，美國升息對台灣房市的最大影响在于台灣“央行”是否是跟進升息、并带動房貸利率的上扬。目前看来，由于美國内部對于好不容易見到复苏的經濟嫩芽采用保护到家的政策（最贏家娛樂城,新失業率降至5.5%，已达到美國升息条件的5.2%～5.5%标准），即便如市場预期升息，但预見幅度不會太大。

叶昌明減肥茶飲,指出，美國内部認為，强劲美元對出口業不是好事，因此，在減肥茶飲,采用升息動作上势必會谨严翼翼。由于台灣“央行”利率走势從来與美國有极高的連動性美白皂,，面對日元、欧元、韩元等首要出口竞争貨幣汇率仍存在着竞贬压力，未来在评估升息幅度時，态度也不會過度积极，自然不會對房貸利率造成太大压力。

不過，叶昌明提醒，即便欧洲QE政策也正式上路，但與美國QE對比，對全球資金的牵動力道相對付较小，一方面是欧洲QE范畴（目前仅是第一回合）没有美國QE（共3～4轮）大，此外一方面是全球購買美债范畴比欧债来得大不少，因此，欧洲Q淡斑藥膏，E顶多是部分抵消美國可能升息所带来的负面冲击，没需要期望太高。

島内变量：

房地合一税各界意見多

至于島内房市政策，叶昌明認為需要分為两部分来看：

1.房地合一税（又称成本利得税），依照台灣“行政院”的版本，所采用的税率将由過去的5%～45%累计税率修改為单一税率17%，奢侈税则是在房地合一税制上路後同步退場，估计會受到影响的房產持有者比重相當低，且17%税率在可接收范围内。不過各界對房地合一税的税率、优惠法子、日出条款等计规定見仍多，如何整合值得慎密密切觀察。

统一投顾構筑财富研讨員陈宴平指出，房地合一税“财政部”版本不論從长、短期持微創植牙,有者税率，和免税条件、日出条款来看，皆愈趋宽松，出格是房屋短期持有者，税负也较先前奢侈税减轻不少。假設以1間新台幣800万元購得、1,000万世界杯盤口,元售出房屋试算，若持有不到2年售出，奢侈税课征為总价的10%～15%，税负约100万～150万元；但若以房地合一税计算，只有出售所得200万元须被课征30%税率，税负约60万元，短期持有者将節省不少交易成本。预期2015年将有部分短期投資客浮出台面，带動房市成交量较2014年成长6%～9%、约35万栋。

2.豪宅税（也就是房屋持有税），未来将按地段與房屋建材等级来分级课税。由于持有豪宅的成本會大幅攀升，以某中山區個案為例，每户总价從新台幣1.1亿～1.8亿元不等，符合新制後的每户房屋税最高达285万元，若加上地价税，光是1年的持有税占房价比重就高达2%。因此，未来台北市豪宅市場銷售會很辛苦。

台灣房屋全球财富中心首席分析師邱太煊指出，2014年7月後得到操纵执照符合新制的建物，其房屋税和契税暴增，绝不是少数個案，2015年5月缴房屋税時，重税成果将一一呈現，成為近期斥地商推案计策改采小坪数與低总价原因。

不過，撇開豪宅產品，2015年台灣房市暗示理當不會像2014年那麼差，依照麦格理成本证券構筑業分析師廖伟志的预估，需求可望垂垂回温，至于价格恐有下调压力。