房企融資的基本常识

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有關基金的類型太多了，不是一些本錢或企業賣力資金的內行，可能也很難分清甚麼是真實的基金，甚麼是通道，甚麼是中介等等。

我從2000年起頭接触基金，阿谁時辰主如果真實的股权投資基金，好比昔時在深圳和上海風行的VC，危害投資和股权投資基金，是阿谁時辰重要的基金類型。也是以，我对甚麼是真實的基金觀點比力早就建立起来了。

後面，咱們做過真實的房地產基金，這20多年的成长，各類類型的基金都呈現了，作為房企，咱們仍是要对付這些基金類型领會和清晰。

第一種是真實的房地產基金。好比一些保险公司的房地產基金，一些金融控股機構的基金，一些海外的房地產基金等。有些房地產基金，他們重要投資的是一些資產種别，好比写字楼，物流举措措施，財產園區等，另有一些也投室第類開辟的項目，有些項目以股权為主，有些項目股债連系等各類情势都有。房企要第一時候领會清晰。

第二種是所谓的私募基金。私募觀點是一個十分遍及的觀點，作為房企来讲很難辨别清晰。咱們看私募基金，最重要看的是這個基金向谁召募，有向不特定的不少人召募，也有几小我召募的基金，這些基金城市呈現分歧的特色。

第三種就治療滑膜炎，是所谓通道营業的基金。這種基金可能會和信任公司等互助，一方面找項目，一方面和信任公司等找錢，然後經由過程中介或雙GP等模式来举行房地產融資項目標互助。

不管是哪一種類型的基金，最首要的是那些真實的投資者，和和那些真正投資者链接的人、通道和產物，房企必要有能力辨認，也必要有耐烦和資金各方打交道，交朋侪，逐步创建比力强的链接，有助於房企本身的融資。

除信任公司和各類基金以外，還存在不少其它的機構性融資。好比，对付特别資產的融資，咱們有4大資產办理公司，另有一些處所性的資產办理公司。這4大資產办理公司的营業主如果针对問题資產、不良資產举行融資和投資，房企也會在這些方面和他們举行互助。

另有，就是房企和一些金控平台的互助。不管是央企的金控平台仍是各個處所性的金控平台，房企和他們均可以在一些详细項目融資中展開互助。

【划重點】房企必要大白谁是真實的投資者，谁是操盘者，谁是GP，谁是投行，谁是参谋，谁是中介。虽然投行的內在十分宽泛，淡斑方法,但各類類型的投行都阐扬了首要的感化。并且，投行也是立异型融資的首要機構之一。

這几年很風行的各類證券化的產物，好比ABS，REITS等各種金融產物，人們很輕易把操盘這些證券化產物的機構理解為投資機構，但究竟上，他們大大都都是投行。

何谓投行？投行界人士必定有他們專業的界说，從房企的角度来看，投行是一個很宽泛的觀點。從中介，到專業的办事機構都是大投行的觀點。

固然，不少做資產證券化的機構，也會做一些包销等营業，可是他們的本色仍是投行。理解這些对付房企来讲很首要，房企必要大白谁是真實的投資者，谁是操盘者，谁是GP（General Partner平凡合股人），谁是投行，谁是参谋，谁是中介。

虽然投行的內在十分宽泛，可是各類類型的投行都阐扬了很首要的感化。好比你要刊行债券，刊行資產證券化產物，乃至經由過程資管架構刊行產物对項目举行融資等，這些都必要券商、資脂肪瘤膏推薦，產办理機構等协助完成。

出格是客岁下半年房企起頭呈現暴雷後，一些在香港上市的公司都礼聘分歧的投行機構来举行债务的重组，和本錢市場的沟通等事情，投行的首要性加倍呈現。

從投行中融資，另有一類比力首要的機構，就是各類資管的機谈判產物。因為不少資管類項目標刊行主體多是各種券商，以是咱們也将這種產物归入到投行的范围中。咱們如今起頭存眷的不少資產證券化的產物系列中均可以看到資管產物的架構。

投行也是立异型融資的首要機構之一。前面咱們提到的一些立异性金融產物，好比绿色债等，大大都都要經由過程投行等機構举行刊行，咱們有些范围房企，上市公司都在立异金融上發力，好比他們刊行绿色债等，投行都是首要的刊行路子。

【划重點】房企决议從本錢市場融資的時辰，要做好如下筹备：一是你是不是已筹备好了相干的本錢和用度；二是你要想清晰為甚麼上市；三是要细心想好上市可能带来的限定和問题。

房企由於不克不及在海內A股市場举行融資，以是大部門房企都是經由過程香港本錢市場举行融資。作為房企，决议從本錢市場融資的時辰，一些筹备和计划是需要的。

一是你是不是已筹备好了相干的本錢和用度。好比，上市的用度不低，由於上市，不少的税务處置等本錢城市出来。

二是你要想清晰為甚麼上市。是為了讓本身的企業國際化，仍是為了在香港本錢市場举行融資，仍是其它甚麼方针？這個問题必需想清晰，就是由於上市的價格很高，咱們更要想清晰要不要上市這個根赋性問题。

咱們看到不少房企，在香港上市後，市盈率不高，本錢其實不喜好咱們房地產行業，虽然有些企業可以操纵信誉债等方法举行融資，可發明本錢也不低，這些都必要深刻领會才能更多去理解的。

三是要细心想好上市可能带来的限定和問题。上市最大的問题就是房企為了短時間的事迹，他們必要環抱年报而举行结構，持久下去，房企很輕易呈現短時間主义、財政导向，而要實現的持久主义、持久举行计谋结構、能力扶植等很難做到治療頸椎止痛貼,。

當全部行業都在高周转的時辰，問题還不大，可是當行業必要新的成长模式時，只顾短時間事迹的导向其實不利於房企的转型和進级，也晦气於房企持久竞争力的创建。

【划重點】國有本錢和民营房企的互助愈来愈規范，要乞降門坎愈来愈高。一般民营房企與國企互助，其精华是國企資金的超配。但跟着國企办理愈来愈严酷，國企在房地產方面的資金超配也遭到严酷地管控。